最高裁第一小法廷平成23年3月24日判決・民集第65巻2号903頁
長崎県弁護士会消費者問題特別委員会「判例に学ぶ消費者契約トラブルへの対処法」610頁
 

事案の概要

家賃月額9万6000円、保証金40万円の建物賃貸借で、保証金については賃貸期間が1年未満の場合は敷引金を18万円、2年未満は21万円、3年未満は24万円、4年未満は27万円、5年未満は30万円、5年超は34万円とし、通常損耗に対する原状回復費用は敷引金をもって当てることが定められていました。敷引金の額は,賃貸期間の長短に応じて月額賃料の2倍弱から3.5倍強程度に設定されていました。
 

最高裁の判断

① 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできないが,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる損耗や経年により自然に生ずる損耗の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものであるときは,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となる。
② 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,賃貸借契約締結から明渡しまでの経過期間に応じて18万円ないし34万円のいわゆる敷引金を保証金から控除するというもので,上記敷引金の額が賃料月額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていること,賃借人が,上記賃貸借契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには,礼金等の一時金を支払う義務を負っていないことなど判示の事実関係の下では,上記敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず,消費者契約法10条により無効であるということはできない。
 

判決の評価

下級審で消費者契約法に反するという判断が相次いでいた敷引特約について,消費者契約法10条に違反する場合があることを認めた点は評価できると共に,他方,「敷引金の額が高額に過ぎる場合」の立証責任は賃借人側にあり,この事案では,消費者契約法10条に違反しないとされたため,実際に無効になるケースはそれほど多くないと考えられます。
 

残された問題

原状回復義務について,故意または過失に基づく損傷を超えて,一般的に賃借人に負担させる特約が消費者契約法10条に反しないかが問題となります。
この点についての,最高裁判決は出されていませんが,平成23年判決の論理から考えると,賃借人に負担させる原状回復の金額が高額に過ぎない限り,特約が有効とされる可能性が高いかと思われます(長崎県弁護士会消費者問題特別委員会「判例に学ぶ消費者契約トラブルへの対処法」204頁)。
 

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